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「家を売ったら、税金がかかるって本当ですか？」
garDEN不動産にご相談くださるお客様から、よくいただくご質問です。

マイホームを売却して利益が出た場合には「譲渡所得税」という税金が関わってきます。ただ、住んでいた家であれば大きな控除を受けられる場合もあります。今回は、不動産を売るときに知っておきたい税金の基本を、やさしくご紹介します。

「譲渡所得」とは何か

不動産を売って得たお金が、そのまま利益になるわけではありません。

税金の計算では、次のような考え方が使われます。

長年住んでいた家を売る場合は、購入時の価格から建物の経年劣化分を差し引いた金額が基準になります。この「劣化分を差し引く」考え方を「減価償却（げんかしょうきゃく）」と呼びます。

この譲渡所得に税金がかかるため、「売却額がそのまま手元に残るわけではない」という点を、まず押さえておくことが大切です。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が使える場合がある

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度があります。

ただし、いくつか条件があります。

たとえば、別荘や投資用の物件には使えません。また、過去の売却で同じ控除を使っていないか、といった点も確認が必要です。

京都には、実家を離れて長く空き家になっている町家なども多くあります。「住んでいない家」を売る場合は条件が変わってくるため、早めに確認しておくと安心です。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を所有していた期間によって大きく変わります。

「もう少し待ってから売った方が良いのでは」と感じる場合は、所有期間の節目を意識して売却のタイミングを考えるのも一つの方法です。

よくある質問（Q&A）

※本記事の内容は一般的な目安です。税金に関する最終的なご判断は、税理士など専門家への確認をおすすめします。

平間 木乃香（garDEN不動産）

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「この土地ではどんな家が建てられる？」「景観ルールが心配…」

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京都市北区・左京区・上京区を中心に地域密着で営業するgarDEN不動産。物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップ対応。移住相談・オンライン相談も受け付けています。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

こっそりシリーズとして京都移住のあれこれをお伝えしてきました。最終回は、garDEN不動産がどんなお手伝いができるかをまとめます。

わたしたちが大切にしていること

地域に根ざしていること、これが一番大切にしていることです。北区・左京区・上京区を中心に毎日物件を見て街を歩いて、数字には出ない地元情報を積み上げています。「あの通りは朝日が入りやすい」「この町家はどういう経緯で空いた」——そういった情報を持っているのが地域密着型の強みです。

中古×リノベのワンストップ対応

物件探しからリノベーションの設計・施工まで、同じチームで一貫してお手伝いします。「物件を買ってからリノベ会社を別に探して…」という手間がなく、予算の全体感を見ながらプランニングできます。

まずは気軽に話しかけてください

「まだ漠然と考えているだけ」という段階でも大歓迎です。遠方の方はオンラインでのご相談にも対応しています。

🌱 平間の一言メモ

補助金は「早い者勝ち」のスピード勝負

住宅補助金は予算上限に達した時点で受付終了。人気の制度ほど早く締め切られる傾向です。「いつか考えよう」では間に合わないことも多いので、早めの情報収集を！

🏠 補助額一覧（クリックで公式サイトへ）

GX志向型住宅　110万円（寒冷地は+15万円で最大125万円）　▶ 詳細✔ 全世帯対象／省エネ性能トップクラス長期優良住宅　75万円（条件により最大95万円）　▶ 詳細✔ 子育て・若者夫婦世帯対象ZEH水準住宅　35万円（条件により最大55万円）　▶ 詳細✔ 子育て・若者夫婦世帯対象

出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】

📘 不動産用語メモ

「GX志向型住宅」って何？

GXは「Green Transformation（グリーントランスフォーメーション）」の略。再エネ設備の導入や、極めて高い断熱・省エネ性能を満たした、これからの時代のスタンダードを目指す住宅です。光熱費の大幅な節約にもつながります。

① 工事着手日が令和7年（2025年）11月28日以降

判定基準は「契約日」ではなく「工事を始めた日」。すでに契約済みでも対象になる可能性があります。

② 予算上限に達すると早期終了

申請受付は2026年12月31日までが目安ですが、予算上限に達した時点で終了。早めの動き出しが安心です。

③ ZEH水準住宅は申請期間に注意

注文住宅のZEH水準は、第2期の交付申請が2026年5月13日〜9月30日と区切られています。

補助金を活用した家づくり、ご相談承ります

物件選び・補助金活用・資金計画 — どんな疑問でも構いません。【相談無料】お気軽にご相談ください。

旧耐震基準の町家でも住宅ローンが組める？リノベーション費用を含めて借りられるローン商品や、担保評価・耐震補強との関係をわかりやすく解説します。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

「京都の古い物件でも住宅ローンは組めますか？」——町家購入を検討している方からよく聞かれます。今日はこの疑問にお答えします。

結論：組める場合もあるが注意が必要

金融機関は住宅ローンの担保として物件を評価しますが、築年数が古い物件は「担保評価が低い」と判断されやすいです。特に旧耐震基準（1981年6月以前に建築確認）の建物はローンが通りにくいか、借りられる額が少なくなることがあります。

リノベーションローンという選択肢

物件購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる「リノベーションローン」を使う方法があります。また、中古住宅の取得とリノベをセットにした「フラット35」の活用も選択肢のひとつです。耐震補強を行うことでローン審査が通りやすくなるケースもあります。

個人の属性と物件の条件次第

「この物件でローンが組めるか」は物件の状態・金融機関・個人の収入・勤務先によって変わります。一概には言えないので、物件が決まったらまず相談いただければ一緒に整理します。

京都移住のエリア選びで失敗しないコツを解説。観光地として人気のエリアと実際の生活のしやすさの違い、北区・左京区・上京区がなぜ移住者に選ばれるかをお伝えします。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

「エリア選びで後悔した」——京都移住でいちばんよく聞く失敗談です。今日は後悔しないためのエリア選びのコツをお伝えします。

「住みたい」と「住みやすい」は別の話

観光で大好きになった祇園・河原町周辺は、日常生活の場として考えると観光客が多く騒がしかったりすることがあります。「旅行では大好きだったのに、毎日暮らすとなると…」というギャップが生まれやすいエリアです。

北区・左京区・上京区が移住者に選ばれる理由

観光地から少し外れているぶん、日常の暮らしが落ち着いて送りやすいエリアです。「京都らしさを日常の中で感じたい、でも観光地の喧騒は求めていない」という方に特に合っています。大学が多く若い世代も多いため、閉鎖的でなく移住者が馴染みやすい空気感もあります。

エリア選びのコツ：平日の朝に歩いてみる

休日ではなく、実際に通勤・通学する時間帯に街を歩くと生活感がわかります。近くにスーパーがあるか、通勤ルートに坂道はないか、朝の騒音レベルはどうかを確認してみてください。

不動産の内見で見るべきポイントをプロが解説。旧耐震基準の確認方法、水回りのチェック、時間帯を変えて見るべき理由など、失敗しない物件選びのコツをまとめました。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

「内見って、何を見ればいいですか？」——よく聞かれます。今日はわたしが現場でよくチェックしていることをまとめます。

• ✅ 時間帯を変えて複数回訪れる
  昼間の内見だけでなく夕方・週末にも訪れると、交通量・騒音・周辺の雰囲気など昼間とは違う顔が見えます。京都は観光シーズンに激混みになる道もあるので特に重要です。
• ✅ 耐震基準を確認する
  1981年6月以前に建築確認申請が下りた建物は「旧耐震基準」の可能性があります。耐震診断の有無や補強状況を必ず確認しましょう。
• ✅ 水回り・においをチェック
  水回りのにおい・排水の流れ・窓の結露跡・床のきしみも状態判断のヒント。古い建物では雨漏りの跡がないかも天井や壁をよく見ておきましょう。
• ✅ 通勤ルートを実際に歩いてみる
  地図上の距離より実際には時間がかかることが多いです。坂道があると体感距離がまったく変わります。