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こんにちは、garDEN不動産の平間です。公式YouTubeチャンネル「garDEN onTV」に、新しい動画が公開されました。さっそくご紹介します。ぜひご覧ください！

今回の動画は『間取り変更リフォームで大空間LDKを作る！費用・耐震・明るさの解決策』

今回のテーマは「間取り変更リフォーム」です。壁を取り払うなどして部屋の仕切りを変え、リビング（居間）・ダイニング（食堂）・キッチン（台所）を一続きの広い空間にする「LDK」を作るリフォームのことです。壁を抜いて広くする際に気になる費用の目安や、家の強さに関わる「耐震（じしん＝地震に対する建物の強さ）」への配慮、部屋を明るくする工夫について、わかりやすく解説しています。

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平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。中古住宅を見て回っていると、「断熱等級」や「UA値」といった数字はよく目にしますが、その家が実際にどれくらい涼しいのか、正直なところ数字だけではピンとこないという方も多いのではないでしょうか。

ちなみにこの秋、京都市主催のイベントに garDEN のモデルハウスも会場として参加することになりました。数字ではなく「体感」で確かめられる、貴重な機会です。

参加無料・先着順の見学イベントです

主催は京都市、運営は京（みやこ）安心すまいセンター。市内10会場の「省エネ住宅」をめぐって、断熱性能や光熱費のことを直接聞きながら見学できます。garDEN の狭小住宅モデル「SORA」（断熱等級5・UA値0.51）もその1会場です。

中古住宅を探している方にも、参考になります

新築だけでなく、中古住宅の購入やリフォームを考えている方にとっても、「涼しい家・暖かい家がどんな体感か」を知っておくことは判断材料になります。今のお住まいや検討中の物件と比べながら見学してみると、断熱性能の違いがぐっと分かりやすくなるはずです。

各会場とも人数に限りがあり、一部の枠はすでに満席になっています。気になる方はお早めにご確認ください。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。公式YouTubeチャンネル「garDEN onTV」に、新しい動画が公開されました。さっそくご紹介します。ぜひご覧ください！

今回の動画は『ビルトインガレージの費用相場は？後悔しやすいポイントと狭小住宅での間取り術』

ビルトインガレージ（＝建物の中に組み込まれた車庫のことです。外に別棟で建てるカーポートやガレージとは違い、家の1階部分などに車を停めるスペースをつくる形を指します）は、京都のように敷地が限られた土地に家を建てるとき、検討されることが多い間取りの工夫のひとつです。

今回の動画では、ビルトインガレージをつくる場合の費用の考え方や、実際に建ててから「こうすればよかった」と感じやすいポイント、そして狭小住宅（＝敷地面積が小さい土地に建てる住宅のこと）ならではの間取りの工夫について、建築士の竹園がわかりやすく解説しています。これから車庫のある家づくりを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

▶ 動画を見る（garDEN onTV）

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平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。家を建てたりリフォームしたりする会社を選ぶとき、私たちはつい見積もりの金額や工法の説明ばかりに目がいきがちです。でも実際に契約する段になると、最後は「この会社になら、自分の家づくりを任せられる」と思えるかどうかが、数字以上に大きな決め手になったりしませんか。ちなみにこの話、garDENのブログでも紹介しています。

「S認証」ってどんな制度？

S認証（正式には「ソーシャル企業認証制度」。かんたんに言うと、社会の役に立つ経営をしているかどうかを、第三者が評価してくれる制度のことです）は、京都信用金庫や京都北都信用金庫、龍谷大学などが協定を結んで生まれた制度です。garDENは、この認証を受けている企業のひとつです。

制度の詳しい内容や、認証企業の一覧は下記の公式サイトで見ることができます。

S認証（一般社団法人ソーシャル企業認証機構）を見る →

不動産の売買やリフォームも、金額の大きな契約であることに変わりありません。数字の比較だけでなく、「どんな考え方で仕事をしている会社なのか」という視点も、会社選びの判断材料のひとつにしていただければと思います。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。いきなりですが、質問です。誰も住んでいない実家の固定資産税が、今の6倍になるかもしれない——と言われたら、驚きませんか。

からくりは「住宅用地の特例」

実は、家が建っている土地は、更地に比べて固定資産税がかなり優遇されています。200平方メートル以下の部分は6分の1に、それを超える部分も3分の1に軽減——これが「住宅用地の特例」です（都市計画税も同様に軽減されます）。空き家であっても、建物が建っている限りは、この優遇がそのまま続きます。問題は、それが外れてしまうケースがあることです。

「特定空家等」に指定されると、優遇が消える

屋根が崩れかけていたり、倒壊の危険があったりと、管理が行き届いていない空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」や京都市の条例に基づいて「特定空家等（とくていあきやとう）」に指定されることがあります。指定を受けたうえで市から「勧告」を受けると、その土地は住宅用地の軽減から外れ、通常の更地と同じ税額になってしまうのです。

京都市空家等の活用、適正管理等に関する条例について（京都市公式）を見る →

「うちは大丈夫」ほど、確認する価値がある

なお、実際の固定資産税は、急に上がりすぎないよう調整する仕組み（負担調整措置）があるため、ぴったり6倍になるとは限りませんが、大きく上がることに変わりはありません。また、2023年の法改正で、特定空家になる手前の「管理不全空家」も、勧告を受けると同じように特例が外れるようになりました。

いきなり指定されるわけではなく、通常は京都市から指導や助言が入ります。庭木の手入れや簡単な補修だけでも印象は変わりますし、賃貸や売却の予定を立てておくだけでも状況は大きく変わります。「そのうち」と先延ばしにしている実家がある方は、一度、今の建物の状態と今後の使い道を整理してみることをおすすめします。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。「京都は地震、少ないですよね？」——内覧のときによく聞かれる質問です。正直に言うと、これに軽くうなずいてしまうのは、ちょっと危ないかもしれません。

京都府にも「Aランク」の断層があります

京都地方気象台によると、京都府内には「三方・花折断層帯」「三峠・京都西山断層帯」という活断層があり、どちらも今後30年以内に大きな地震が起きる確率が高い「Aランク」に評価されています。1995年の兵庫県南部地震、2018年の大阪府北部地震（京都市内でも震度5強を観測）——京都は、実はけっこう近くで揺れを経験してきているんです。

京都府の地震（京都地方気象台）を見る →
地震ハザードマップ（京都市防災ポータルサイト）を見る →

火災保険だけでは、実は足りません

地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで契約する仕組みです。国と民間の保険会社が共同で運営している、少し特殊な保険でもあります。

「地震保険、実は入っていないんです」という方、意外と少なくありません。この機会に、ご自宅の保険証券を開いて、「地震保険」の欄が空欄になっていないか、のぞいてみませんか。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。もし今のお家を2020年より前に契約されたなら、少し気になることをお伝えします。実は当時、「この土地は水害でどれくらい危ないか」を説明してもらう義務が、不動産会社にはありませんでした。

きっかけは、相次いだ大きな水害でした

平成30年7月豪雨、令和元年の台風19号——ここ数年、日本中で大きな水害のニュースが続きました。国土交通省は「水害リスクの情報は、契約するかどうかを決めるうえで欠かせない」と判断し、宅建業法の施行規則を改正。契約前の「重要事項説明（かんたんに言うと、契約前に知っておくべきことをまとめて説明してもらう時間）」に、ハザードマップの説明が加わりました。地番まで正確に示す必要はなく、おおよその位置がわかればよいことになっています。

水害リスク情報の重要事項説明について（国土交通省）を見る →

実は、誰でも今すぐ確認できます

契約のタイミングを待たなくても、今のお住まいや気になる物件のハザードマップは、インターネットでいつでも見られます。京都市の「Web版ハザードマップ」なら、水害・土砂災害・地震の情報を地図に重ねて確認できます。

京都市Web版ハザードマップ（京都市防災ポータルサイト）を見る →

ハザードマップは今後も更新されていきます。「昔見たから大丈夫」ではなく、住み替えを考えるタイミングで一度見直してみるのがおすすめです。もちろん、これから物件をお探しの方には、私たちがしっかりご説明します。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。実家を相続したものの、片づける気力もなく、手放す決心もつかないまま、鍵をかけて放置している——。そんなお家、京都市内に実はたくさんあります。そしてこの空き家、「住みたい人に家が回らない」原因の一つになっているとしたら、どうでしょう。京都市が、ついに動きました。

なぜ、こんな税金が生まれたのか

京都市の公式ページには、はっきりこう書いてあります。「空き家や別荘、セカンドハウスなどの居住者のない住宅（非居住住宅）の存在は、京都市に居住を希望する方への住宅の供給を妨げる」。空き家が増えるほど、若い世代や子育て世帯が「住みたくても住める家がない」状況に追い込まれる——それが、この税金がつくられた理由です。

正式名称は「非居住住宅利活用促進税」。かんたんに言うと、賃貸にも売却にも出さず、誰も生活の拠点にしていない住宅の所有者に、新しくかかる税金のことです。

税額は、建物の評価額に対して0.7%、加えて「土地の1平方メートルあたりの評価額×建物の延床面積」から計算される金額に0.15〜0.6%（金額が大きいほど税率も上がる仕組みです）が上乗せされます。詳しい試算方法は公式ページで確認できます。

非居住住宅利活用促進税について（京都市公式）を見る →

「令和12年度なんて先の話」と思ったら

課税開始までまだ時間はありますが、実家の片づけや今後の方針決めは、思い立ったが吉日です。今のうちに動いておけば、選べる選択肢はぐっと増えます。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。中古住宅を購入されたあと、「気にはなっているけれど、後回しにしている」小さな直し物はありませんか？網戸の張り替えや水栓の取り替えなど、優先順位が上がりにくい修繕を後押ししてくれる制度が、この夏から始まっています。

ちなみにこの制度、garDENのブログでも紹介しています。

京都市の「京都ポイント（きょうぽ）」は、市民お一人につき5,000円分が給付されるデジタル地域ポイントです。garDENも参加店舗として登録しており、リフォーム工事のお支払いにお使いいただけます。

ご家族の分をまとめて受け取れば数万円分になりますので、後回しにしていた修繕を片づけるきっかけとしては、ちょうどいい制度かもしれません。

受け取りと利用の期間は、令和8年8月1日から令和9年2月28日まで。年末年始を挟むとあっという間に過ぎてしまいますので、まだアプリを入れていない方は、お早めのお手続きをおすすめします。詳しくは京都ポイント公式サイト（京都市）をご覧ください。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。中古住宅の購入や建て替えを考えている方に、ひとつ知っておいていただきたいことがあります。太陽光発電を検討するなら、まず「屋根が太陽光に向いているか」を見ておくと、あとの話が早く進みます。屋根の向きや傾き、周囲の建物による日陰の有無で、同じパネル枚数でも発電量はかなり変わってくるからです。

ちなみに、京都市の太陽光・蓄電池の補助金についてはgarDENのブログでも紹介しています。

太陽光や蓄電池を検討中の方は、要チェックです。物件探しの段階から屋根の向きや日当たりを意識しておくと、あとから設置を考える際にも選択肢が広がります。

平間（garDEN不動産）