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こんにちは、garDEN不動産の平間です。公式YouTubeチャンネル『garDEN onTV』に、新しい動画が公開されました。さっそくご紹介します。ぜひご覧ください！

今回の動画は『リフォームの大事なポイント、総まとめ』

今回は約46分の「総集編」です。garDENの建築士・竹園が、リフォームでよく聞かれる質問にひとつずつ答えています。扱っているテーマはこちらです。

過去の動画で取り上げてきたテーマを1本で見られるので、「リフォームって何から考えればいいの？」という方の入り口にぴったりです。

▶ 動画を見る（garDEN onTV）

動画を楽しんでいただけたら、ぜひ高評価とチャンネル登録をお願いします！更新の励みになります。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。「換気扇の音が気になるから」「電気代がもったいないから」と、24時間換気システムのスイッチを切ってしまっている——そんなお宅、実は少なくありません。でもこのシステム、法律で設置が義務付けられている、住まいの健康を守る大切な仕組みなんです。

止めてしまうと、どうなる？

気密性の高い今どきの住宅は、外の空気が入りにくい分、室内に湿気がこもりやすい構造になっています。呼吸や料理、お風呂などから出る水分が逃げ場を失うと、窓や壁の裏側で結露(けつろ。＝空気中の水分が冷えた面で水滴に変わること)が発生しやすくなります。

カビの胞子や、それをえさにするダニの死骸は、喘息やアトピー性皮膚炎の原因になることもあります。換気システムで空気を動かし続けることは、こうしたアレルゲンを抑える、もっとも手軽で効果的な方法のひとつです。

「音が気になる」という場合は、フィルターの汚れが原因のこともあります。定期的な清掃で運転音が静かになることも多いので、止める前に一度お手入れを試してみてください。これから気温が下がり、室内外の温度差が大きくなる季節は、結露がいちばん出やすい時期でもあります。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。「シロアリなんて、うちには関係ない」と思っていませんか。実は木造住宅にお住まいの場合、シロアリ被害は築年数が経つほど身近なリスクになっていきます。今日は、点検のタイミングの目安についてお話しします。

築年数が上がるほど、被害率も上がっていきます

国土交通省の補助を受けて行われた全国調査（シロアリ被害実態調査報告書（2013年、日本長期住宅メンテナンス有限責任事業組合））では、防蟻処理の保証が切れたまま再処理をしていない木造在来工法の家について、築年数とシロアリ被害の発生率にこんな関係が見られました。

もちろん、これは住宅の構造や立地条件、これまでの施工歴によって変わってきます。ただ、「古い家ほど、そして防蟻処理が切れたまま放っておくほどリスクが高まる」という傾向そのものは、覚えておいて損はありません。同じ調査では、薬剤を表面に塗る処理の効果は5年が限度とされ、5年ごとのメンテナンスの大切さが指摘されています。

点検にかかる費用は？

点検を無料で行っている業者もありますが、費用や内容は業者によって異なるので、事前に確認しておくと安心です。専門業者は床下にもぐって基礎や土台を直接確認するため、素人目には気づきにくい初期段階の被害も見つけやすいのが専門業者に依頼するメリットです。

実家や中古住宅を購入される際も、床下の状態は見た目だけでは判断がつきにくい部分です。購入前の建物状況調査（インスペクション）と合わせて、シロアリ点検の有無も確認しておくと安心です。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。京都市内で家を建てたりリフォームしたりする際、「外壁の色を自由に選べなかった」「思ったより屋根の形に制限があった」という声を耳にすることがあります。これは京都市の「景観条例(けいかんじょうれい。＝まちなみの美しさを守るために、建物のデザインを一定のルールで規制する条例)」によるものです。

主な基準の中身

「せっかく建てるなら好きな色にしたい」と思う方もいらっしゃるかもしれません。ただ、この条例のおかげで、京都のまちなみが持つ独特の落ち着いた雰囲気が保たれているのも事実です。実際に建築や外壁塗装の計画を立てる際は、この基準を最初に確認しておくことで、設計やデザインの手戻りを防ぐことができます。

建物の高さの上限は高度地区（京都市）のページで確認できます。基準は地区ごとに細かく異なり、屋根の勾配や軒の出の寸法、外壁の後退距離まで定められている場所もあります。ご自宅の土地がどの地区に該当するかは、京都市の窓口や、設計を依頼する建築士に確認するのが確実です。新築・リフォームどちらの場合も、計画の早い段階でルールを把握しておくと安心です。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。中古住宅を探していると、「見た目は良さそうだけど、床下や屋根裏に何か問題が隠れていないだろうか」と気になる方は多いのではないでしょうか。そんなときに知っておきたいのが「既存住宅売買瑕疵保険(かしほけん。＝中古住宅の検査と、欠陥が見つかったときの保証がセットになった保険)」という制度です。

つまり、購入前の「検査」と、購入後の「保証」が一体になった仕組みです。保険を引き受けるのは、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社「住宅瑕疵担保責任保険法人」。事業者はこの中から保険契約を選ぶことができます。

誰が「被保険者」になるかで、少し違います

万一、事業者が倒産してしまった場合でも、買主に直接保険金が支払われる仕組みになっているのも安心材料のひとつです。似たしくみとして、国が定めた基準を満たす中古住宅であることを示す「安心R住宅」という表示制度もあります。あわせて知っておくと、住宅選びの目安が増えます。

中古住宅は、価格や立地の魅力が大きい一方で「見えない部分」への不安がつきものです。瑕疵保険やインスペクション(建物状況調査)がついている物件かどうかは、購入を決める前にぜひ確認しておきたいポイントです。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。京都市内には、袋路(ふくろじ。＝行き止まりになっている、幅4m未満の細い道)に面した古いお宅がたくさんあります。そうした場所でよく見かけるのが、年季の入ったブロック塀。実はこのブロック塀、地震のときに倒れて道をふさいでしまう危険があることをご存じでしょうか。

点検の結果、除却(じょきゃく。＝古い塀などを取り壊して撤去すること)を検討することになった場合、京都市の補助制度が使えることがあります。

対象になるかどうかのポイント

主な条件は次の5つです。すべてに該当する必要があります。

この事業は予算がなくなり次第、受付を終了するとのことです。該当しそうな塀に心当たりがある方は、早めにまち再生・創造推進室へ事前相談してみることをおすすめします。老朽化した木造建築物の除却や、跡地を防災ひろばとして整備する費用を補助する制度も同じ事業の中にあり、あわせて活用できる場合があります。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。新築の計画を進めていると、「固定資産税（＝毎年、土地や建物を持っている人にかかる税金）って、結局いくらになるんだろう」と不安になる方は多いのではないでしょうか。実は新築住宅には、建物部分の固定資産税が一定期間半額になる軽減措置があります。

ただし、誰でも自動的に受けられるわけではありません。主な条件は次のとおりです。

減額される期間は、建物のタイプで変わります

「等級（＝住宅の性能ランク）」ではなく、建物の構造や認定の有無によって、半額になる期間が変わってくるのがポイントです。

注意　この減額は自動では適用されません。新築した翌年の1月31日までに、京都市へ減額申請書を提出する必要があります。申請を忘れると、本来受けられたはずの軽減が受けられなくなってしまうのでご注意ください。

耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修を行った既存の住宅にも、それぞれ別の減額制度が用意されています。新築だけでなく、リフォームを検討されている方も、対象になるかどうか一度確認してみる価値があります。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。「親が亡くなって、実家の名義がそのままになっている」——そんなお話を、ご相談の中でよく耳にします。実は、この「相続登記(そうぞくとうき。＝亡くなった方の名前になっている不動産の名義を、相続する人の名前に書き換える手続きのこと)」をしないまま放っておくことが、2024年4月から法律違反になっているのをご存じでしょうか。

「うちはまだ大丈夫」と思っていても、期限は意外と迫っているかもしれません。まずは基本の流れを見てみましょう。

すでに相続していた不動産も対象です

この制度でとくに注意したいのが、2024年4月1日より前に発生していた相続も対象になるという点です。「何年も前に亡くなった祖父母名義のままの土地がある」という場合も、さかのぼって義務の対象になります。

なお、2026年4月からは、不動産の所有者が引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わった際の変更登記も、新たに義務化されます。こちらも合わせて覚えておきたいポイントです。

この制度が作られた背景には、名義が変更されないまま持ち主が分からなくなってしまう「所有者不明土地」が全国で増え続けている問題があります。空き家の管理や売却の相談を受けていても、名義が何世代も前のままで手続きが進まない、というケースは実際に少なくありません。

「名義がどうなっているか分からない」という場合は、法務局や司法書士に相談すると、登記の状況を確認してもらえます。実家や相続した土地の売却・活用をお考えの際は、名義の整理も含めてご相談いただければと思います。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。住まい探しをしていると、つい真新しい「新築」の物件情報ばかりに目が向いてしまいませんか。でも京都のまちなみに溶け込む一軒を見つけて、自分らしくリノベーションして暮らすという選択肢も、実はもっと身近にあります。

ちなみにこの話、10月14日に開催されるオンラインセミナーでも詳しく取り上げます。

今回のテーマは「京都市の中古住宅」。子育てを機に京都市内の中古住宅を購入・リノベーションした建築士の髙橋勝さんと、ガーデンの竹園節子が、中古住宅の良いところや気をつけたいところ、物件探しから設計までの流れを、実体験とプロの視点からお話しします。

主催は京都市移住サポートセンター「住むなら京都」。年齢や現在のお住まいを問わず参加でき、京都への移住を考え始めたばかりという方も歓迎です。

平間（garDEN不動産）