「家を売ったら、税金がかかるって本当ですか？」
garDEN不動産にご相談くださるお客様から、よくいただくご質問です。
マイホームを売却して利益が出た場合には「譲渡所得税」という税金が関わってきます。ただ、住んでいた家であれば大きな控除を受けられる場合もあります。今回は、不動産を売るときに知っておきたい税金の基本を、やさしくご紹介します。
「譲渡所得」とは何か
不動産を売って得たお金が、そのまま利益になるわけではありません。
税金の計算では、次のような考え方が使われます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（購入時の価格 ＋ 購入や売却にかかった費用）
長年住んでいた家を売る場合は、購入時の価格から建物の経年劣化分を差し引いた金額が基準になります。この「劣化分を差し引く」考え方を「減価償却（げんかしょうきゃく）」と呼びます。
この譲渡所得に税金がかかるため、「売却額がそのまま手元に残るわけではない」という点を、まず押さえておくことが大切です。
マイホームなら「3,000万円特別控除」が使える場合がある
自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度があります。
用語解説：3,000万円特別控除とは
マイホームを売って得た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引ける制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金が実質かからなくなるケースも多く、とても心強い制度です。
ただし、いくつか条件があります。
たとえば、別荘や投資用の物件には使えません。また、過去の売却で同じ控除を使っていないか、といった点も確認が必要です。
京都には、実家を離れて長く空き家になっている町家なども多くあります。「住んでいない家」を売る場合は条件が変わってくるため、早めに確認しておくと安心です。
所有期間によって税率が変わる
譲渡所得にかかる税率は、その不動産を所有していた期間によって大きく変わります。
用語解説：長期譲渡と短期譲渡
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡」、5年以下の場合は「短期譲渡」と区分されます。短期譲渡の方が、税率が高くなる仕組みです。
「もう少し待ってから売った方が良いのでは」と感じる場合は、所有期間の節目を意識して売却のタイミングを考えるのも一つの方法です。
よくある質問（Q&A）
Q. たとえば10億円の家が売れたら、税金はどうなりますか？
具体的な数字で見てみましょう。
売却価格が10億円、購入時の価格や費用の合計（減価償却後）が4億円だったとします。
譲渡所得 ＝ 10億円 － 4億円 ＝ 6億円
マイホームであれば、ここから「3,000万円特別控除」を差し引きます。
6億円 － 3,000万円 ＝ 5億7,000万円（課税対象額）
所有期間が5年を超える「長期譲渡」の場合、税率は所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約20.315％です。
5億7,000万円 × 約20.315％ ＝ 約1億1,580万円が税金の目安となります。
※実際の税額は購入時の資料の有無や費用の内容、特例の適用条件などによって変わります。高額な売却になるほど影響額も大きくなるため、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。
Q. 家を売って利益が出たら、必ず確定申告は必要ですか？
譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。「3,000万円特別控除」などの制度も、確定申告をすることで初めて適用されます。控除の結果税額が0円になる場合でも、申告自体は必要になるケースが多いため、忘れずに行いましょう。
Q. 親から相続した家を売る場合も、同じように考えて良いですか？
基本的な考え方は同じですが、相続した家の場合は「購入時の価格」をどう考えるかが少し複雑になります。古い物件で購入時の資料が残っていない場合の対応や、相続特有の特例（空き家の譲渡に関する特例など）もあるため、個別に確認することをおすすめします。
Q. 売却の相談は、いつ頃から始めるのが良いですか？
税金や控除の条件は、所有期間や住んでいたかどうかなど、売却のタイミングによって変わってきます。「売ろうかな」と考え始めた段階で一度ご相談いただくと、税金面も含めて余裕をもった計画を立てやすくなります。
※本記事の内容は一般的な目安です。税金に関する最終的なご判断は、税理士など専門家への確認をおすすめします。
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平間 木乃香（garDEN不動産）
平間木乃香 
