京都市北区・左京区・上京区の不動産情報は、garDEN不動産へ

こんにちは、garDEN不動産の平間です。中古住宅を探していると「インスペクション」という言葉を目にすることがあると思います。今日はこの制度について、簡単にご説明します。

インスペクション（建物状況調査）とは

インスペクションとは、建築士などの専門家が、住宅の傾きや雨漏り、シロアリ被害の有無といった劣化状況を調べる「建物状況調査」のことです。国が定めた基準に沿って行われ、資格を持つ調査員が実施します。

「義務化された」と聞くけれど、何が義務なの？

2018年4月の宅地建物取引業法の改正で、中古住宅の売買では不動産会社にいくつかの説明が義務づけられました。ただし誤解されやすいのですが、義務化されたのは「インスペクションを必ず実施すること」ではありません。義務化されたのは、次の3点です。

・インスペクションを行う業者を紹介できるかどうかを伝えること
・すでに調査済みであれば、その結果の概要を説明すること
・建物の状況について、売主・買主どうしで書面により確認すること

受けておくと、どう安心なのか

インスペクションを受けておくと、購入後に「こんなはずじゃなかった」という劣化やトラブルに気づきやすくなり、リフォーム計画も立てやすくなります。売主にとっても、状態を明らかにしておくことで、購入希望者に安心して検討してもらいやすくなるという利点があります。

中古住宅の購入や売却を考えている方は、インスペクションを利用するかどうかも、選択肢のひとつとして知っておいていただけたらと思います。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。京都のお盆行事の締めくくりといえば、五山送り火（ござんのおくりび）です。今日はこの行事について簡単にご紹介します。

五山送り火とは

お盆の時期にお迎えしたご先祖様の魂を、あの世へお送りするための行事です。京都市内を囲む5つの山に、それぞれ「大文字」「妙法」「船形」「左大文字」「鳥居形」という形の火が灯されます。2026年は8月16日（日）に行われ、無料で見ることができます（護摩木を奉納する場合は志納料が必要です）。

点火の時間

点火は午後8時の「大文字」（左京区）から始まり、「妙法」（左京区・午後8時5分）、「船形」（北区・午後8時10分）、「左大文字」（北区・午後8時15分）、「鳥居形」（右京区・午後8時20分）と、5分おきに順番に灯されていきます。それぞれ約30分ほど燃え続けます。

眺めのいい場所で暮らすということ

北区や左京区など、送り火の山に近いエリアにお住まいの方の中には、ご自宅やご近所から毎年送り火を眺めるのを楽しみにされている方も少なくありません。住まい選びの際、こうした年中行事との距離も、京都ならではの暮らしの魅力のひとつかもしれません。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。京都市内には、昭和56年（1981年）5月31日以前の建築基準（＝今より地震への基準がゆるかった時代の基準です）で建てられた木造住宅や京町家がまだ多く残っています。今日はその耐震診断・耐震改修を後押しする、京都市の補助制度をご紹介します。

対象になる住宅は？

「まちの匠・ぷらす」京町家・木造住宅耐震・防火改修支援事業という制度では、昭和56年5月31日以前に着工した3階建て以下の木造住宅（在来工法・枠組壁工法）や、昭和25年（1950年）11月22日以前に着工した2階建て以下の伝統構法の京町家が対象になります。

補助の内容

本格的な耐震改修工事には最大200万円、簡易な耐震改修工事には最大40万円の補助があります。また、地震の揺れを感知して自動でブレーカーを落とす「感震（かんしん）ブレーカー」の設置にも、最大5万〜7万円の補助が用意されています。2026年度は4月13日から12月25日まで申請を受け付けています（予算がなくなり次第終了です）。

まずは診断から

耐震改修の前段階として、京都市では耐震診断士を無料または低額で派遣する事業も行っています。「うちの家、大丈夫かな」と気になる方は、いきなり改修を考えるのではなく、まず診断を受けてみるのがおすすめです。

申請は工事の契約・着工前に行う必要があり、窓口は「京安心すまいセンター」です。制度の詳細や最新の受付状況は、こまめに確認されることをおすすめします。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。「相続した実家が空き家のままになっている」というご相談を、私たちもよくお受けします。今日は、空き家を売却するときに使える税金の制度をひとつご紹介します。

「空き家の3000万円特別控除」ってどんな制度？

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。相続や遺贈で受け継いだご実家などを売却したとき、条件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引いて税金を計算できる、という制度です。譲渡所得にかかる税金が、大きく軽くなる可能性があります。

言葉で説明すると難しく感じるかもしれないので、大まかな流れを図にしてみました。

主な条件

いくつか条件がありますが、代表的なものは次のとおりです。

・建物が昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられていること
・区分所有建物（分譲マンションなど）ではないこと
・相続が始まる直前、亡くなった方がそこに一人で住んでいたこと

売却できる期限にも注意

この制度が使えるのは、令和9年（2027年）12月31日までに売却した場合です。加えて、相続が始まった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売る必要があります。「そのうち片づけよう」と思っているうちに期限が近づいてしまうケースもあるので、早めに検討しておくと安心です。

なお、令和6年（2024年）1月以降の売却分からは、相続人が3人以上いる場合、控除の上限が2,000万円に変わっている点にも注意が必要です。

制度の正式な要件や必要な手続きについては、国税庁の公式ページに詳しく掲載されています。ご自身のケースで使えるかどうか気になる方は、あわせてご確認ください。

最終的な適用可否は個々の状況によって変わりますので、実際の売却をお考えの際は税理士や税務署にもご確認ください。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。8月から9月は台風が近づきやすい時期です。大きな被害が出る前に、ご自宅の屋根まわりを一度チェックしてみませんか。

台風が来る前にできること

台風対策というと当日の備えを考えがちですが、実は「来る前」の点検がいちばん効果的です。雨どい（屋根から流れる雨水を地面まで導く樋のことです）に落ち葉やゴミが詰まっていないか、屋根の釘やビスが緩んでいないかを、できれば台風シーズンが本格化する前に確認しておくと安心です。

台風のあとは、突然の訪問業者にご注意を

台風が通過したあと、「お宅の屋根が壊れているのが見えたので」と、頼んでもいないのに訪ねてくる業者がいます。中には、実際には壊れていないのに不安をあおって高額な工事を勧めてくるケースもあるため、突然の訪問だけを理由に契約を急がないことが大切です。

ちょうどgarDEN onTVで、屋根リフォームをテーマに、こうした訪問業者への対応や、見積書の見方、良い業者の選び方まで解説した動画を公開しています。あわせてご覧いただくと、いざという時の判断材料になると思います。

動画では、屋根の直し方に大きく分けて「カバー工法（今ある屋根材の上に新しい屋根材を重ねる方法です）」と「葺き替え（既存の屋根材を撤去して新しく張り替える方法です）」の2つがあり、傷み具合によって向き・不向きがあることも紹介されています。もし点検で気になる箇所が見つかった場合も、どちらの工法が合っているかは業者によって説明が分かれることがあるので、動画で紹介されている見積書のチェックポイントを知っておくと、比較検討がしやすくなります。

雨どいが詰まっていると起きること

雨どいが歪んだり割れたりしていると、雨水がうまく流れずに屋根の端や外壁を伝ってしまい、本来濡れないはずの場所が濡れて、壁の内部が腐ってしまうことがあります。台風の後は特に、いつもと違う音や染みがないか、丁寧に見ておきたいポイントです。

なお、台風による屋根や外壁の被害は、火災保険の「風災」補償の対象になることもあります。心当たりのある方は、保険の内容もあわせて確認しておくとよいかもしれません。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。garDENのブログと併せて、うれしいご報告です。2020年に家を建てていただいたお客様の娘さんが、ご自身の新しいご家庭のために、またgarDENに家づくりを託してくださったというお話です。

「長く付き合える会社かどうか」は、住まい探しやリフォーム会社選びでもよく話題になるポイントです。せっかくなので、選ぶときに見ておきたい視点を少し整理してみます。

アフターサービス・保証の中身を確認する

建てて終わり・買って終わりではなく、その後の点検やメンテナンスの窓口がどうなっているかは、契約前に確認しておきたいところです。何年目にどんな点検があるのか、費用はどこまで含まれているのかなど、具体的に聞いてみると安心です。

担当者だけでなく「会社」との相性も見る

担当してくれる人がよくても、将来その方が異動・退職することもあります。会社としての対応の一貫性や、記録がきちんと引き継がれる体制かどうかも、長い目で見ると大切なポイントです。

今回のように親から子へと受け継がれる信頼のかたちは、こうした積み重ねの結果なのだと思います。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。garDENのブログと併せて、現場からのヒヤッとしたエピソードです。棟上げ（むねあげ＝柱や梁を組み上げて家の骨組みを一日で完成させる工程です）の日に、台風が近づいてヒヤヒヤした、というお話です。

建築現場ほど大がかりではなくても、すでに住んでいるお住まいでも、台風接近前にできる小さな備えがあります。読みながらでもできる範囲で、少しご紹介します。

ベランダ・庭のものを室内へ

植木鉢や物干し竿など、風で飛ばされそうなものは、台風が近づく前に室内や物置にしまっておくと安心です。集合住宅にお住まいの方は、階下や隣戸への飛来物にも注意が必要です。

窓まわりの簡単なチェック

雨戸やシャッターがあれば閉められる状態か、無ければ養生テープなどで飛散対策をしておくと、万一の際の被害を減らせます。

大工さんたちが天候と駆け引きしながら骨組みを組み上げていく緊張感のある一日と比べると地味に思えるかもしれませんが、こうした小さな備えの積み重ねが、いざという時の被害を防いでくれます。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。公式YouTubeチャンネル「garDEN onTV」に、新しい動画が公開されました。さっそくご紹介します。ぜひご覧ください！

今回の動画は『屋根リフォームの見積書をAIで解読！？』

屋根のリフォームを検討すると、業者さんから見積書が届きますが、専門用語が多くてよく分からない…という方も多いのではないでしょうか。今回の動画では、その見積書をAI（＝人工知能。ここでは見積書の内容を読み取って分かりやすく説明してくれる道具として使っています）を使って読み解くコツを紹介しています。

あわせて、屋根リフォームの代表的な2つの方法、「カバー工法（＝今ある屋根材はそのまま残し、その上に新しい屋根材を重ねて張る方法）」と「葺き替え（ふきかえ）（＝古い屋根材をすべて取り外し、新しい屋根材に張り替える方法）」の違いも解説。それぞれの費用感やメリット・デメリット、そして安心して任せられる良い業者の選び方まで、分かりやすくまとめられています。

▶ 動画を見る（garDEN onTV）

動画を楽しんでいただけたら、ぜひ高評価とチャンネル登録をお願いします！更新の励みになります。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。garDENのブログと併せて、少し驚きの数字のご紹介です。京都の猛暑日（気温が35℃以上になった日のことです）の記録を、40年分調べてみたというお話です。「最近本当に暑くなった気がする」という肌感覚を、実際の数字で確かめた内容です。

数字を見ると、今の住まいでもすぐにできる対策を、あらためて見直したくなります。ここでは今日からできることを2つだけ挙げておきます。

1. エアコンは「我慢せず」つける

熱中症で亡くなる方の多くは屋内で発症しており、その中にはエアコンがある部屋にいながら使っていなかったケースが目立つと言われています。特にご高齢のご家族がいるお宅では、電気代を気にして我慢してしまう前に、遠慮なくつけるよう声をかけておくと安心です。

2. 窓からの熱の入り方を減らす

すだれや遮熱カーテン、遮熱フィルムなど、窓からの日射熱を減らす工夫は、賃貸のお部屋でも比較的手軽に始められます。エアコンの効きも良くなり、結果的に電気代の節約にもつながります。

数字の話だけで終わらせず、今の住まいでできることから少しずつ試してみていただけたらと思います。

平間（garDEN不動産）

こんにちは、garDEN不動産の平間です。お盆が近づいてくると、京都では東山区にある六道珍皇寺（ろくどうちんのうじ）というお寺に、たくさんの方がお参りに訪れます。今日はその風習「六道まいり」についてご紹介します。

「六道まいり」ってどんな行事？

六道まいりは、お盆にご先祖様の魂をお迎えするための京都の夏の風物詩です。正式には「精霊迎え（しょうりょうむかえ）」とも呼ばれます。2026年は8月7日（金）から10日（月）までの4日間、朝6時から夜10時まで行われます。参拝は無料です。

なぜこの場所で「お迎え」をするの？

六道珍皇寺のあたりは、平安時代には埋葬地「鳥辺野（とりべの）」の入口にあたる場所で、「この世とあの世の境目」という意味で「六道の辻」と呼ばれていました。お盆の時期、ご先祖様は必ずこの場所を通って家に帰ってくると信じられてきたため、ここでお迎えする風習が生まれたのだそうです。

「迎え鐘」を鳴らして、ご先祖様をお迎えする

参拝者は境内で「迎え鐘」という鐘をつきます。この鐘の音があの世まで届き、ご先祖様の魂が高野槇（こうやまき）という木の葉に乗って、一年ぶりに家に帰ってこられると伝えられています。

京都の夏は、こうした昔ながらの行事とともに過ごされているご家庭も多いのではないでしょうか。これから京都で暮らし始める方にも、ぜひ知っておいていただきたい風習です。

平間（garDEN不動産）