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「頭金って、いくら用意してから動き始めればいいんだろう」——家を買おうと考え始めたとき、多くの方が最初にぶつかる疑問のひとつです。住宅ローンや諸費用の仕組みと合わせて、資金計画の基本を整理しておきます。

頭金の目安と、用意する金額の考え方

頭金なしでも住宅ローンを組める金融機関は多くあります。頭金を入れた分だけ借入額が減り、毎月の返済額・総返済額ともに抑えられます。一般的な目安は物件価格の10〜20%ですが、引越し後の生活費や思わぬ出費のために手元資金をある程度残しておくことも大切です。頭金の額は、そのバランスを見ながら設定するのが基本です。

見落としやすい「諸費用」——物件価格とは別に必要な現金

物件代金とは別に、購入時にはさまざまな諸費用が発生します。総額は物件価格の5〜10%程度が目安で、3,500万円の物件なら175〜350万円ほどが別途必要になります。

諸費用は住宅ローンに組み込めないケースが多く、現金として別途準備しておく必要があります。頭金と諸費用を合わせた総額で自己資金の計画を立てておくと、いざ動き始めたときにスムーズです。

返済額は「借りられる上限」ではなく「返せる金額」から逆算する

住宅ローンの借入額を考えるとき、「年収の何倍まで借りられるか」よりも、「毎月いくらなら無理なく返せるか」から逆算する方法が安定した返済計画につながります。年間返済額が年収の25〜30%以内に収まると、生活費とのバランスが取りやすいとされています。

月々の返済可能額が決まれば、そこからローン総額が見えてきます。それに頭金を加えた金額が、購入できる物件の予算上限になります。京都市内でも、北区・上京区・左京区はエリアや駅距離によって土地価格に幅があるため、エリアごとの相場感を把握した上で予算を組んでおくとスムーズです。

平間 木乃香（garDEN不動産）

不動産の売買契約の日って、なんとなく緊張しませんか。書類の束を前にして「これ全部読むの？」ってなる気持ち、すごくわかります。でも大丈夫です。今日は契約前に知っておくと「あ、これか」ってなれる3つのポイントをお伝えします。

① 重要事項説明——「読み聞かせ」には理由がある

契約の前に、宅地建物取引士（宅建士）さんから「重要事項説明書」を読み上げてもらう時間があります。法律で決まっていることなので必ず行われるのですが、これ、実はとても大事な時間です。

物件の権利関係、建てられる建物の種類、ガスや水道の種別……など、あとで「え、そうだったの」となりやすいことが全部ここに入っています。

わからない言葉が出てきても、絶対に流さないでください。「これってどういう意味ですか？」って聞いていい場です。というか、そのための時間です。担当者は全然嫌じゃないので、遠慮なく。

②「手付金」——「やっぱりやめた」に値段がつく

契約時に支払う手付金は、物件価格の5〜10%が目安です。これ、ただの頭金じゃなくて「解約手付」という機能も持っています。

• 買主都合でキャンセル → 手付金は戻ってこない
• 売主都合でキャンセル → 手付金の2倍が返ってくる

ドラマみたいですが、本当にこういう仕組みです。気持ちが変わる可能性があるなら、「もし解約したら？」を契約前に確認しておくのが安心です。

③ ローン特約——「審査が通らなかったら？」への備え

住宅ローンを使う場合、多くの契約書に「ローン特約」が入っています。審査が通らなかったときに手付金を全額返してもらって、契約をなかったことにできる特約です。

ただ、ここに少し落とし穴があります。

「希望より少ない金額なら貸せます」という「減額承認」の場合、特約が使えないことがあるんです。「通った」と思ったらゴールじゃない、ということですね。期限や条件も契約書によって違うので、「よくわからないけどまあいいか」はちょっと待って。担当者に一度確認してみてください。

平間 木乃香（garDEN不動産）

「家を売ったら、税金がかかるって本当ですか？」
garDEN不動産にご相談くださるお客様から、よくいただくご質問です。

マイホームを売却して利益が出た場合には「譲渡所得税」という税金が関わってきます。ただ、住んでいた家であれば大きな控除を受けられる場合もあります。今回は、不動産を売るときに知っておきたい税金の基本を、やさしくご紹介します。

「譲渡所得」とは何か

不動産を売って得たお金が、そのまま利益になるわけではありません。

税金の計算では、次のような考え方が使われます。

長年住んでいた家を売る場合は、購入時の価格から建物の経年劣化分を差し引いた金額が基準になります。この「劣化分を差し引く」考え方を「減価償却（げんかしょうきゃく）」と呼びます。

この譲渡所得に税金がかかるため、「売却額がそのまま手元に残るわけではない」という点を、まず押さえておくことが大切です。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が使える場合がある

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度があります。

ただし、いくつか条件があります。

たとえば、別荘や投資用の物件には使えません。また、過去の売却で同じ控除を使っていないか、といった点も確認が必要です。

京都には、実家を離れて長く空き家になっている町家なども多くあります。「住んでいない家」を売る場合は条件が変わってくるため、早めに確認しておくと安心です。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を所有していた期間によって大きく変わります。

「もう少し待ってから売った方が良いのでは」と感じる場合は、所有期間の節目を意識して売却のタイミングを考えるのも一つの方法です。

よくある質問（Q&A）

※本記事の内容は一般的な目安です。税金に関する最終的なご判断は、税理士など専門家への確認をおすすめします。

平間 木乃香（garDEN不動産）

「うちの暮らしに合った夏の暑さ対策を知りたい」

そんなご相談、garDEN不動産に気軽にお声がけください。初回相談は無料です。

「この土地ではどんな家が建てられる？」「景観ルールが心配…」

そんなご相談、garDEN不動産に気軽にお声がけください。初回相談は無料です。

京都市北区・左京区・上京区を中心に地域密着で営業するgarDEN不動産。物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップ対応。移住相談・オンライン相談も受け付けています。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

こっそりシリーズとして京都移住のあれこれをお伝えしてきました。最終回は、garDEN不動産がどんなお手伝いができるかをまとめます。

わたしたちが大切にしていること

地域に根ざしていること、これが一番大切にしていることです。北区・左京区・上京区を中心に毎日物件を見て街を歩いて、数字には出ない地元情報を積み上げています。「あの通りは朝日が入りやすい」「この町家はどういう経緯で空いた」——そういった情報を持っているのが地域密着型の強みです。

中古×リノベのワンストップ対応

物件探しからリノベーションの設計・施工まで、同じチームで一貫してお手伝いします。「物件を買ってからリノベ会社を別に探して…」という手間がなく、予算の全体感を見ながらプランニングできます。

まずは気軽に話しかけてください

「まだ漠然と考えているだけ」という段階でも大歓迎です。遠方の方はオンラインでのご相談にも対応しています。

🌱 平間の一言メモ

補助金は「早い者勝ち」のスピード勝負

住宅補助金は予算上限に達した時点で受付終了。人気の制度ほど早く締め切られる傾向です。「いつか考えよう」では間に合わないことも多いので、早めの情報収集を！

🏠 補助額一覧（クリックで公式サイトへ）

GX志向型住宅　110万円（寒冷地は+15万円で最大125万円）　▶ 詳細✔ 全世帯対象／省エネ性能トップクラス長期優良住宅　75万円（条件により最大95万円）　▶ 詳細✔ 子育て・若者夫婦世帯対象ZEH水準住宅　35万円（条件により最大55万円）　▶ 詳細✔ 子育て・若者夫婦世帯対象

出典：みらいエコ住宅2026事業【公式】

📘 不動産用語メモ

「GX志向型住宅」って何？

GXは「Green Transformation（グリーントランスフォーメーション）」の略。再エネ設備の導入や、極めて高い断熱・省エネ性能を満たした、これからの時代のスタンダードを目指す住宅です。光熱費の大幅な節約にもつながります。

① 工事着手日が令和7年（2025年）11月28日以降

判定基準は「契約日」ではなく「工事を始めた日」。すでに契約済みでも対象になる可能性があります。

② 予算上限に達すると早期終了

申請受付は2026年12月31日までが目安ですが、予算上限に達した時点で終了。早めの動き出しが安心です。

③ ZEH水準住宅は申請期間に注意

注文住宅のZEH水準は、第2期の交付申請が2026年5月13日〜9月30日と区切られています。

補助金を活用した家づくり、ご相談承ります

物件選び・補助金活用・資金計画 — どんな疑問でも構いません。【相談無料】お気軽にご相談ください。

旧耐震基準の町家でも住宅ローンが組める？リノベーション費用を含めて借りられるローン商品や、担保評価・耐震補強との関係をわかりやすく解説します。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

「京都の古い物件でも住宅ローンは組めますか？」——町家購入を検討している方からよく聞かれます。今日はこの疑問にお答えします。

結論：組める場合もあるが注意が必要

金融機関は住宅ローンの担保として物件を評価しますが、築年数が古い物件は「担保評価が低い」と判断されやすいです。特に旧耐震基準（1981年6月以前に建築確認）の建物はローンが通りにくいか、借りられる額が少なくなることがあります。

リノベーションローンという選択肢

物件購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる「リノベーションローン」を使う方法があります。また、中古住宅の取得とリノベをセットにした「フラット35」の活用も選択肢のひとつです。耐震補強を行うことでローン審査が通りやすくなるケースもあります。

個人の属性と物件の条件次第

「この物件でローンが組めるか」は物件の状態・金融機関・個人の収入・勤務先によって変わります。一概には言えないので、物件が決まったらまず相談いただければ一緒に整理します。