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格子窓・坪庭・梁の天井が魅力の京都の町家。購入前に知っておきたい断熱性・耐震性の課題と、リノベーションで解決できることをわかりやすく解説します。

みなさん、こんにちは！garDEN不動産の平間です。

「せっかく京都に住むなら、町家に住んでみたい！」

——移住を考えている方から本当によく聞く言葉です。
今日は京都の町家の魅力と、購入前に知っておきたいことをお話しします。

町家の魅力——「うなぎの寝床」と呼ばれる独特の空間

格子窓から差し込む光、通り庭の風の抜け感、梁がむき出しの天井……
新築マンションでは絶対に出せない「味」があります。

京都の町家は「うなぎの寝床」と呼ばれる間口が狭く奥行きが長い構造が特徴で、これは江戸時代に間口の広さで税（間口税）が決まっていたことに由来します。

税金対策から生まれた建築様式が、今では京都らしさの象徴になっているのが面白いですよね。

購入前に知っておきたい課題

• ⚠️ 断熱・気密性が低い——古い町家はそのままでは夏は暑く冬は寒いことが多いです。断熱リノベーションで大幅に改善できます。
• ⚠️ 旧耐震基準の可能性——1981年以前に建築確認申請された建物は耐震性の確認が必要です。
• ⚠️ 再建築不可物件の存在——建て替えができない条件の物件も多く、購入前の確認が欠かせません。

こういった点を踏まえながら「中古町家を買ってリノベーションする」スタイルを選ぶ方が増えています。
garDEN不動産では物件調査の段階からこれらの課題を一緒に確認しますので、安心してご相談ください。

最近、ご内覧されるお客様から

「この家って増築できますか？」

「減築して住宅ローンを使えるようにできますか？」

というご相談をいただくことが最近増えてきました。

今回は、「増築」と「減築」の注意点についてご紹介したいと思います。

そもそも「増築」「減築」とは？

まず「増築」とは、今ある建物の床面積を増やすことを指します。

例えば、今の建物につなげて部屋を増やす、平屋に2階をつける、離れを建てる、

こういったもの、すべて増築にあたります。

一方で、「減築」とは、家を広くする「増築」とは逆に、

あえて狭くするのが「減築」です。

「わざわざ狭くするなんて…？」とお思いかもしれませんが、

京都では特に、建蔽率や容積率をオーバーしている既存不適格物件が多く、

住宅ローンの利用が難しい物件がめちゃめちゃ多いです。

建物を一部減築して現行の建築基準に合わせることで、

住宅ローンを利用できる状態にしようとされる方が増えてきました。

増築で気を付けたいポイント

① 建蔽率と容積率

増築を考えるときに、まず確認していただきたいのが建蔽率と容積率です。

簡単にいうと、「この土地にはこれ以上の建物を建ててはいけません」というルールです。

このルールを超えて建ててしまうと、違法建築になってしまいます。

昔は京都に限らず全国で「バレなければ大丈夫だろう」という時代もありました。

当時は役所の最終検査も今ほど厳しくない時代だったので、

昔の建物には違法建築が多く残っています。

しかし今は、そういった建物をなくしましょうよということで、

法律やルールが年々厳しくなっています。

なので、今このタイミングで違法建築物を建てるのは

絶対におすすめできません！

ダメなものはダメです。

ルールの中でしっかり計画することが、ご自身を守ることにもつながります。

② 建物の構造の問題

もう一つ知っておいていただきたいのが、構造の問題です。

例えば20年前の建物に増築する場合、

当時の建材と現在の建材では強度、材質など少しずつ違っています。

そのため、既存部分と増築部分の接合部分に負担がかかりやすくなり、

将来的にひび割れなどのリスクが高くなることもあります。

増築は見た目以上に難しい工事で、気を付けたいポイントはまだまだ沢山あります。

10㎡以上の増築では確認申請が必要になる場合も。

自己判断は禁物です！

設計や施工の経験が豊富な建築会社さんに依頼されるのがおすすめです。

減築で気を付けたいポイント

減築も「壊せばいい」という単純なものではありません。

お家は、全体のバランスで成り立っています。

例えば、一部の床をなくす、建物の一部を取り壊すといった工事をすると、

耐震バランスが崩れることがあります。

また、屋根や外壁を変更することになるため、

雨仕舞や構造補強などもしっかり考えないといけません。

場合によっては、費用をかけてもそういったリスクの方が

大きくなってしまうケースも💦

費用について

京都信用金庫さんのお話では、物件や工事内容によりますが、

住宅ローンを組み直す・リフォームローンを利用するといった形で

融資を受けられるケースもあるそうです。

融資が利用できる場合は、急な資金調達をしなくていいので安心ですね。

最後に…

増築も減築も、今ある建物を活かしながら住まいを変えていく方法です。

ただし、法律、構造、耐震、施工方法など、考えるべきポイントがたくさんあります。

しっかり計画を立てないと、建物全体のバランスや耐震性に影響が出てしまうこともあります。

「この家って増築できるの？」
「減築して住宅ローンを使えるようにしたい」

など、気になることがありましたら、

経験豊富なガーデン不動産・ガーデンリフォームスタジオまで

お気軽にご相談ください！

「いつか京都に住んでみたい」
古都ならではの街並みや文化、ゆったりと流れる時間に魅力を感じる人も多いはず…。

いざ移住を考え始めると「観光客が多くて大変そう」「京都の不動産は高いって聞くけど…」
そんな不安の声もよく耳にします。

実際のところ、京都は本当に住みにくいのでしょうか？

今回は、京都出身の私たちが実際に感じているリアルをお伝えします‼

◆京都に住むメリット◆

①京都の日常は、ちょっと特別☆

京都の魅力は、観光名所だけではありません。
何気ない通勤途中にお寺があったり、帰り道に鴨川を眺めながら季節の移ろいを感じられたり。
観光地に住むというより、歴史や文化が日常に溶け込んでいる感覚が近いかもしれません。
春の桜、秋の紅葉はもちろん、祭りや行事が生活の一部として続いているのも京都ならではです。

②コンパクトで暮らしやすい街

京都市内は意外とコンパクト。
地下鉄やバスが張り巡らされていて、車がなくても十分に生活できます。
スーパーや病院、飲食店も徒歩圏内にそろうエリアが多く、
移動に時間を取られにくいのは、実際に住んでいて感じる大きなメリットです。

③子育て世帯にも人気

鴨川や大文字山など、自然を身近に感じられる場所が多く、
少し歩くだけで緑に触れられる環境は、子育て世帯からも評価が高いポイントです。
大学をはじめ教育施設も多く、学びの選択肢が多いのも京都ならではの特徴です。

◆知っておきたい現実（デメリット）◆

①観光客の多さは、正直あります…

京都＝観光地。
特に春・秋の観光シーズンや週末は混雑しやすく、
通勤・通学の時間帯と重なるとストレスを感じることも正直あります…。

②夏が暑すぎる!!冬が寒すぎる!!

これはもう、声を大にして言います。
京都の夏は本当に暑い。蒸し暑い。
生まれも育ちも京都のスタッフですら「夏は辛い」と言うレベルです笑

夏も大変なのですが、冬も寒いです（泣）
盆地特有の底冷えでとにかく寒い。
先日、東北出身のお客様が「京都のほうが寒いです」と仰っていました Σ(ﾟωﾟﾉ)ﾉ

③物件価格は少し高めな傾向

京都の不動産は他府県に比べると少し割高な傾向。
中心部や人気エリアはどうしても価格が高くなりがちですが、
少し郊外に目を向けると、価格と住環境のバランスが取れたエリアも多く見つかります。

「住みやすい京都」は、ちゃんとあります!!

「京都は住みにくい」と言われがちですが、
それは京都の一部のイメージだけが切り取られているだけかもしれません。

観光地の喧騒から少し離れた北区・左京区・上京区には、
静かで落ち着いた、暮らしやすい住宅エリアが広がっています。

ガーデン不動産では、「京都らしさ」と「住みやすさ」
どちらも大切にしたお住まい探し・お家づくりをお手伝いさせていただきます。

京都は、知れば知るほど表情が変わる街。
憧れの京都で心地いい暮らし。

その一歩、踏み出してみませんか？

皆様こんにちは。

ガーデン不動産の角です。

本日は、中古住宅を購入してリフォームする場合に使える

京都市の補助金制度についてご紹介します！

どんな制度？

未就学の子どもがいる世帯が、京都市内の 中古住宅を購入してリフォームする場合 に、

最大200万円の応援金がもらえる制度です。

京都への定住や移住をサポートするための取り組みなんですね。

いくらもらえるの？

　・　基本額は100万円

　・　条件に当てはまれば プラス50万円×最大2つ

　（＝最大200万円）

⇩基本要件

　◎　未就学の子ども（妊娠中を含む）がいる世帯

　◎　築5年以上（※1）かつ購入価格500万円（税抜）以上の既存住宅を自己居住用として購入

　◎　既存住宅購入後に市内事業者が施工するリフォーム工事を実施

　※1　令和3年3月31日までに建築されたもの

⇩加算要件

　◎　子どもが2人以上いる

　◎　京都市外からの転入

　◎　京町家（※2）や「管理計画認定マンション」（※3）を購入

　※2　昭和25年11月23日以前に建てられた（工事中を含む）木造建築物

　※3　適切な管理計画を持つマンションとして京都市の認定を受けた分譲マンション

さらに、この応援金は 耐震改修、省エネ改修、京町家改修などの補助制度と組み合わせ可能！

上手に使えば数百万円規模のサポートを受けられることも◎

詳しくはこちらから⇩

「京都安心すまい応援金（京都市子育て世帯既存住宅取得応援金）」

去年に引き続き実施されている制度なので、

すでにご存じの方もおられるかもしれないですが、

最近、中古住宅をお探しのお客様が増えてきているため、

改めてご紹介させて頂きました！

京都市で中古住宅を買ってリフォームする予定の子育て世帯

の方にとって、この制度はかなり魅力的です✨

うまく補助金を組み合わせれば、自己負担をグッと減らして

理想のお住まいを実現できるかもしれませんね。

京都市で中古住宅を購入しリフォームをお考えの方は是非ご相談ください！

garDEN一澤です。

夏真っ盛りですね。

今年は梅雨が短く、夏がとても長くなりそうです。

しかし毎日暑いです。

ここまで暑いとこども達も屋外スポーツは対策が必須ですね。

そんなことを考えていると、車用品店で売っている大容量の空気圧式の霧吹きを見つけました。

噴射ごとにカチカチしなくても良いので、コーチ達も暑くならず良いかなと思い。

そちらはこどもがお世話になっているサッカーチームに寄付させてもらいました。

また先日こちらを購入しました。

皆様知っておられますか？

甲子園で高校球児が使っていたことで話題にもなっていた様です。

なかなか良かったです。

首元にがっつり氷嚢。

結構時間ももち、凍らせていた氷が融けてもコンビニなどで氷を購入して入れ変えられる点で良かったです。

ありそうでなかった商品。

良く考えて作られているなと思いました。

お家の方にもこんな期間限定の補助金が出ています。

しかも京都市内の戸建住宅の方限定です。

このような機会を利用してお家の暑さ対策も良いですね。

家のこと、すべて。

探す。買う。売る。建てる。

リフォームする。

家のことならガーデンにおまかせください。

garDEN一澤です。

４月末にイベントを開催しました。

イベント名は、

都会に近い田舎「トカイナカ」に住む、ということin京都。

実際にトカイナカにお住まいされているお三方をゲストに迎え、たいへん面白いお話が繰り広げられておりました。

エリアが近くであっても別エリアになると全く異なる文化の様なものがあるのもわかりました。

左京区の大原エリア・静原エリア、は昨今、自然があって、畑があって、風景があって、それでいて市内まで車で20～30分以内で行けてと充実した生活を送れるエリアとして注目されています。

コロナ以降、自宅でテレワークでお仕事をされる人も増え、住まいの環境について見直される方がとても増えた印象です。

そこで注目されたのがこのエリアです。

ご参加頂いた方のご興味は、「本当のとこどうなの？」

この一言です。

田舎暮らししてみたいけど、ちょっと不安。少しイメージしてみたい。そのような想いでご参加頂いた様でした。

ゲストの方からの田舎暮らしで気付いた住まいについての考え方なども伺え、なるほど～がいっぱいでした。

そんな田舎暮らしも需要が増えれば価格が上がるのは世の常。

価格面でとても購入が難しい状況になってきております。

とは言え、そこにしかないものがあります。

京都市左京区の静原と大原。

最寄りには市原というエリアもあり、このエリアまでは叡山電鉄のアクセスもあるので、出町柳までも便利に行くことができます。

市原エリアの弊社ヴィレッジ分譲地はこちら。

https://www.gar-denf.jp/estate/detail?no=3005772

いつでもご内覧可能ですので、お気軽にお問合せください。

家のこと、すべて。

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garDEN一澤です。

先日、休みの日に三十三間堂に行ってきました。

正式には蓮華王院（れんげおういん）。

本堂は国宝に指定されています。

本堂に並ぶ仏像のお姿は圧巻でした。

皆さま、行かれたことございますでしょうか。

京都人って意外と灯台下暗しなところありませんか。

私だけでしょうか。

寺社仏閣近くにたくさんありすぎて行ったことない説。

あると思います。

外出が気持ちいい季節になってきたので、まだの方、是非一度行ってみられてはいかがでしょうか。

仕事上、お客さまに建物の幅をご説明するとき、二間（ニケン）や二間半（ニケンハン）などとお話をすることがあります。

建築や不動産に携わっている方なら、一間＝畳一枚の長い方の幅ということは知っておられるところかと思いますが、一般の方はなんのこと？ってなりますよね。

一間＝約1.82M。二間＝約3.64M。です。

三十三間堂。

実は気になっていました。

歩きながら柱が何本あるか数えてみました。

しっかり33本ありました。

パンフレットにも「堂内の内陣にある柱間が33あることから三十三間堂」と通称されているとありました。

当たり前ですが少しうれしかった今日この頃でした。

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